从现行的城乡分割的土地管理制度看,农村隐形地产市场活跃化、复杂化对管理秩序提出了不小的挑战。但从城乡融合、乡村振兴大方向看,又是经济社会发展到一定程度的必然。可以说这种活跃是市场对农村宅基地用益物权价值的发现和反应。对此,应予规范引导,不容回避。

　　近日,有媒体记者在农区采访发现,农村隐形地产市场开始进入发育期,突出标志为农村宅基地交易趋于活跃。包括新村建设过程中,因居住环境等改善引发的购买需求;宜居宜业宜游的新形态农村引发的宅基地升值;乡村市场建设中商铺购置费用不断攀升等。有的村庄一处宅基连房带地售价几十万元,有的地方外来人口超过本地人口,并有大量城市工商资本下乡租赁农房的情况。

　　应该说虽在法律层面未予承认,但农村房屋买卖并非今天才有,自20世纪80年代开始,这一市场就已存在。一般是买卖双方(主要是农民)找村里的文化人拟定合同,再找一两个村干部或者有威望的村民作为见证人,签字画押付钱,这笔交易就算完成了。相对来说,交易量小,范围也受局限,因此并不成气候。

　　如今交易量增加,范围扩大,房屋增值,交易人群多元化,也是与这些年城乡经济社会发展有关系的。一是,城镇化进程的加快,大批农村人转移到城市就业生活,乡村闲置下来的老屋给买卖提供了可能。二是,乡村产业形态发生变化,二三产业在乡村崛起,也需要以大量房屋以及建设用地作为基础。三是,耕地红线与城镇化双重约束下,一些村庄尤其是经济发达村建设用地指标紧张,也催生了一定的市场。

　　从现行的城乡分割的土地管理制度看,农村隐形地产市场活跃化、复杂化对管理秩序提出了不小的挑战。但从城乡融合、乡村振兴大方向看,又是经济社会发展到一定程度的必然。可以说这种活跃是市场对农村宅基地用益物权价值的发现和反应,应在规范引导的前提下,按同地、同价、同权原则使其显形化,激活农村农民的土地财产权,解放农村捆绑着的手脚。

　　之所以这么说,是因为地产在农村资产中占有相当的